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三度闯关港股IPO 负债率419%的万创国际能成功?

发布时间:2019-05-08 16:41 来源:未知 编辑:admin

  房地产履历了一轮又一轮洗牌后,若何突围成为摆在斗室企面前的问题。一些偏居一隅的小型房企均在近期提交招股书,预备赴港交所上市。此中,就包罗位于安徽淮南的万创国际无限公司(以下简称“万创国际”)。

  客岁11月22日,万创国际向港交所递交招股书,拟在香港主板上市。万创国际拟刊行100亿股,每股0.01港元,总股本1亿港元。招股书显示,此次赴港IPO,所募得资金将用作六安市新室第物业项目开辟的建筑成本,现有物业项目(即藏岛)的建形成本、一般营运资金以及企业用处。

  值得留意的是,这已是万创国际第三次闯关港股IPO。该公司还别离于2017年6月及2018年2月向港交所递交过上市申请,然而均以申请失效而了结。问题在于,第三次申请上市能成功吗?

  业绩倚重安徽

  新京报记者领会到,与2018年港股新上市房地产开辟类型的企业比拟,万创国际在此中是“个头”较小的一个,至今未走出安徽省。

  材料显示,万创国际是专注于安徽省的物业开辟商,在项目完成后,万创国际为了本钱增值和房钱收入,在室第项目当选择性的保留了一些自主开辟贸易物业的具有权。这些物业次要出租给公司室第项目及为临近社区的居民供给配套糊口设备(包罗教育及补习、健康及健身以及零售办事)独立租户。

  据招股书显示,公司多年以来次要依托在淮南的分析室第项目泉山湖(包罗中至高层室第、联型排屋及独栋衡宇) 的开辟及发卖,另一项目御香山仍在开辟中。此外,虽在相邻城市六安拿了地块,但本年一季度才动工扶植。

  自2010年起,万创国际就对“泉山湖项目”进行大型分析室第项目标开辟和发卖,在安徽省淮南市拥有了较大的市场份额。按照第一承平戴维斯演讲,在2015年至2018年前6个月期间,按已出售/已预售建筑面积统计,泉山湖项目为安徽省淮南市最大的室第项目。

  为进一步扩张在淮南市的安身点,万创国际在2017年5月就名为“御香山项目”的第二个室第物业项目订登时盘出让合约,以总价格约6.82亿元收购项目地盘。据领会,万创国际曾经取得该项目标相关地盘利用权证,于2017年11月起头扶植。截至2018年9月30日,开辟中可发卖/可租赁总建筑面积的预售总建筑面积约为12.27万平方米,占开辟中可发卖/可租赁总建筑面积约74.9%。发卖御香山项目物业发生的收益将于2019年及2020年确认。

  为了改变单一的城市结构,万创国际也将营业邦畿扩到安徽省的另一个市——六安市。2018年10月,万创国际以3.36亿元在六安市取得一幅地,面积约13.11万平方米,预期该项目于2019年一季度动工。

  对此,易居研究院智库核心研究总监严跃进指出,雷同企业受益于这两年安徽市场的快速兴起,特别是楼市买卖较着活跃,这使其项目发卖有较好的表示。不外,严跃进还指出,往往良多企业上市时,会加大地产储蓄和地产营业营销。但该企业室第项目并不多,纯真看地产营业,上市会有良多压力。

  融资依赖华融存变数

  招股书显示,截至2015年、 2016年及2017年及2018年前三季度,万创国际收益别离约为4.24亿元、7.81亿元、6.29亿元以及7.57亿元。同期,溢利别离约5632.1万元、5416.3万元、8299.6万元以及1.35亿元。毛利同期别离为1.61亿元、1.39亿元、1.60亿元以及2.63亿元。对于万创国际来说,虽然体量并不大,较亮眼的是其毛利率,别离为37.9%、17.8%、25.5%、34.7%。

  地盘储蓄方面,截至2018年三季度,万创国际具有总建筑面积73.37万平方米的地盘储蓄,此中包罗:可发卖建筑面积3.61万平方米、可租赁建筑面积2.24万平方米的未售出完工物业;总规划建筑面积47.97万平方米的开辟中物业;总规划建筑面积19.55万平方米的持作将来开辟物业。万创国际在其招股书内暗示,为实现可持续增加,万创国际打算在安徽省具有增加潜力且目前并无现有营业的甄选城市寻求成长机遇。

  房地产作为资金稠密型行业,企业的欠债程度不断是外界关心的重点。万创国际发布的消息显示,公司2015年至2017年欠债与权益比率别离为568.6%、678.7%和600.8%,至客岁9月底,才降至88.5%。而另一财政目标本钱欠债率,2015年-2017年,万创国际的本钱欠债率别离为608.5%、716.8%、1218%,不外,至2018年9月底,本钱欠债率下降到418.9%。

  此外,万创国际的融资渠道较为单一,过往业绩较为依赖与中国华融资产办理股份无限公司的债权重组放置。

  招股书显示,2015年、2016年、2017年以及2018年前三季度,万创国际与华融资产的债权重组融资金额别离为5亿元、9.87亿元、10.16亿元、8.66亿元。告贷现实利率从9.9%-14.0%不等,在房地产行业内处高位。对此,万创国际也认识到这点,招股书中暗示,倘若万创国际无法从华融资产取得进一步融资,则万创国际的营业、财政情况及经停业绩可能遭到严重及晦气影响。

  对此,严跃进指出,企业要防备资金方面的压力,此类压力若不处理,那么会惹起后续运营的坚苦。

  两次上市未果,将来股价走势存疑

  值得留意的是,招股书中,万创国际又披露了一系列违规事项。次要包罗:社会安全基金供款、住房公积金供款、供给联系关系公司间告贷、向物业买家供给告贷以赞助彼等领取首付款、投放禁止类告白。不外,为防止再次发生违规事务,万创国际已采纳响应的内部节制办法。

  记者领会到,这已是万创国际第三次倡议上市申请,前两次别离是2017年6月30日、2018年2月14日,只是均已失效。

  对于此前两度上市未果,严跃进指出,规模过小且没有比力明白的盈利机遇和路径,或是此前上市失败的主要要素。所以,环节还要在上市前做好功课,在企业运营方面有较好的标的目的和动力。

  上市仅是第一步。“对万创国际来说,上市的平台,利好其资金压力的化解。近期港股上市房企较多,投资者比力关怀此类企业后续的成长性和融资能力。”严跃进暗示,从2018年-2019年各类上市房企在港上市后的破发环境看,此类企业上市后,股价走向若何,还具有良多疑虑和迷惑。

  新京报记者 张晓兰 编纂 武新 校对 李立军

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