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“神奇”的万创国际:资产负债率超1000%现在欲再次叩响港股大门

发布时间:2019-04-14 20:59 来源:未知 编辑:admin

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  11月底,初冬已至。

  冷气尤甚,被“奇袭”的房企们一边以冻编裁人、收缩营业、加紧出货等体例来应对严冬,另一方面又加速上市融资的程序,巴望借助本钱来取暖。

  继银城国际、恒达集团等偏居一隅的小型房企向港交所提交招股书后,位于安徽淮南的万创国际也将目光投向香港本钱市场。

  颇成心思的是,虽然万创国际公司名“霸气侧漏”,但从营业邦畿来看,且不说国际,万创国际根基未走出发家地——安徽省淮南市。

  这并不是万创国际第一次冲击港股,本年2月14日,公司就曾递交过上市申请,只是失效了。

  再度冲击港股本钱市场,万创国际预备好了吗?

  图片来历:图虫创意

  万创国际最早可追溯至2003年联华实业创立的泉山湖置业。泉山湖置业次要在安徽省淮南市处置房地产开辟工作,彼时由联华实业、汪季明(联华实业实控人汪明来胞弟及联华实业二股东)及刘恩年(汪明来配头)别离持有95%、4%和1%的股权。

  2015年,泉山湖置业启动重组。同年,其向联华实业让渡南山物业办理、易加云消息科技等非室第成长公司的权益。2016年,万创国际的控股股东Wang Investment Holding、境外两头控股公司万创中国及万创国际注册成立,并通过层层控股,在重组后将泉山湖置业变成万创国际的次要营运、间接全资从属公司。

  值得留意的是,重组更像是为地产板块独立上市做架构预备,过程中并未引入“外人”。就招股书来看,万创国际及泉山湖置业的控股方照旧同属联华实业的汪氏家族。

  公开材料显示,身居安徽的联华实业以商业业、采矿业、地财产、建筑业、金融业为五大支柱财产,是一家跨行业、跨地域、分析型经济实体,旗下总资产50多亿元,员工1000余名。

  背靠联华实业,万创国际能否能阐扬板块联动的劣势还值得商榷,但在董事会形成上却曾经流显露汪氏家族色彩。

  万创国际现有董事会成员7名,包罗四名施行董事和三名独立董事。汪季明和其侄子汪磊别离任万创国际董事会主席、行政总裁和施行董事,前者坐镇计谋规划及公司决策,后者担任营业的风险办理及行政。

  颇为“显眼”的是,招股书透露,现年29岁的汪磊此前在金融办事行业的工作履历包罗银行信用部客户司理等,而其在物业成长行业仅具有逾1年经验,其最高学历为合肥润安公学。一位在安徽合肥本地处置教育行业的人士向《国际 金融报》记者暗示,润安公学是一所全日制寄宿制民办学校,办理比力严酷,但教育质量一般。

  在这一颇有家族色彩的组织架构下,家族成员能否情愿放权以及职业司理人可以或许获得多大程度的阐扬或将间接影响万创国际将来的成长。

  招股书显示,万创国际的土储(包罗已开辟项目及截至2017年12月31日持作将来开辟项目)总建筑面积为177.3万平方米,此中,可发卖/可租赁建筑面积为135.3万平方米,仍未售出可发卖建筑面积为7.9万平方米,且营业范畴照旧以淮南市为主。

  万创国际对淮南市的注重或基于该地室第市场目前仍处于晚期成长阶段,以及该市不竭融入合肥都会区和华夏城市群规划的后期成长空间。招股书称,在2015年及2016年,集团在淮南市房地产开辟及发卖市场的所有房企中排名前三。但值得留意的是,现阶段万创国际17个物业项目中,12个项目均已或将在2019年之前完工。若是万创国际后续不加紧扩充土储,无项目可开辟或将成为万创国际将来可持续、规模化成长的“痛点”之一。

  明显,万创国际也认识到了这点,其暗示打算在将来3年至4年专注于在淮南市及其他高增加城市进行地盘收购。

  无限项目数量的背后是万创国际业绩增加较慢。2015年、2016年、2017年,万创国际的营收别离为4.2亿元、7.8亿元和6.3亿元,净利润别离为5424.8万元、5127.5万元、8284.9万元,毛利率别离为37.2%、17.6%、25.3%。

  2017年,与净利同升的是万创国际的流动欠债。招股书显示,2015年、2016年、2017年,公司流动资产净值别离为3.3亿元、4.7亿元、1.2亿元,资产欠债比率别离为600.6%、726.3%、1243.3%。

  截至2018年1月31日,万创国际的现金及现金等价物为6.3亿元,然而其对应的流动欠债却高达28.6亿元,短期偿债压力可见一斑。

  现实上,万创国际也在上市募资用处规划中写道,因为内地房地产融资成本高且限制颇多,公司无法以低成本获得融资以支撑营业营运需求。万创国际认为,上市可为公司供给各类资金来历,且集团无需了偿股本融资,有助于公司现金流办理。

  对于万创国际来说,上市更像是一场基于将来的“自救”。其在招股书中坦言,公司在安徽省面临的大大都合作敌手为规模较大的上市房企,公司领先地位在将来或无法持续。

  虽然招股书中万创国际并未发布具体募资的数目,但就募资用处排序来看,上市募资将起首用作开辟现有项目各期的建形成本。

  时隔9个月后。万创国际再度叩响港股本钱市场的大门,此次门会为它打开吗?

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